楼下深夜麻将声不断，楼上业主三年拒缴物业费

这场基层矛盾“拉锯战”是怎么调停的？

□四川日报全媒体记者 唐子晴 马宁
　　在成都市金牛区某小区，一场因麻将馆噪声引发的物业费纠纷，持续了3年。小区楼下深夜麻将声声，导致楼上业主长期失眠，矛盾从投诉升级为拒缴物业费用，最终物业与业主对簿公堂。近日，成都市金牛区人民法院依托“法院+社区”联动解纷，把调解桌搬进社区，化解了这一持续3年的社区矛盾。

投诉噪声无果
业主抗议并停缴物业费
　　今年1月，该小区物业公司将业主杜某某、耿某某告上法庭，要求补缴近3年拖欠的物业费、停车费、水电费等共计2万余元。欠费的直接原因，是小区楼内一家麻将馆长期夜间营业，噪声严重干扰楼上周边住户休息，而杜某某一家因距离最近，受影响最大。
　　杜某某表示，已经多次向物业投诉，但物业始终未能拿出有效整改方案。在他看来，物业“管不了”等同于“不作为”。于是自2023年1月起，他和另一位邻居选择停缴所有费用作为抗议。
　　物业方面则表示，经过多次劝导协调，麻将馆噪声整治存在客观困难，并非消极应对。双方各执一词，私下协商屡次破裂，矛盾逐渐积累，最终进入诉讼程序。

三次调解
让对话从“背对背”到“面对面”
　　金牛区人民法院受理此案后，并未直接开庭审理，而是启动“法院+社区”联动调解机制，联合社区工作人员先后组织三次调解。这一机制在当地被称为“交子枫和·礼邻”，核心做法是将司法调解下沉到社区网格，借助属地资源推动矛盾化解。
　　第一次调解，重在打破对立。法官和社区人员分别与双方沟通，逐步促成从“背对背”到“面对面”对话。业主陈述了多年噪声困扰和投诉无门的无奈，物业也坦陈了经营压力和整改困境。社区工作人员利用熟悉邻里关系的优势，缓和现场气氛，法官则居中梳理诉求，初步明确问题核心在于物业服务履职不到位。
　　第二次调解，重在厘清法律与事实。法官依据《中华人民共和国民法典》物业服务相关规定，向业主明确说明：物业服务存在瑕疵，不等于业主可以拒缴费用，对抗性维权需要承担相应法律责任。同时，法官也指出物业公司在接到多次投诉后，未建立有效整改和反馈机制，存在履职短板。社区工作人员则结合邻里实情，从生活便利、居住环境等角度帮助双方调整预期。
　　第三次调解，重在方案落地。在社区牵头下，物业公司拿出一份可操作的服务提升方案，包括要求麻将馆将营业结束时间提前、建立定期巡查和投诉快速处置机制等具体措施。看到整改诚意后，法官引导业主理性沟通，最终双方自愿达成协议：业主分期结清欠费，物业按承诺整改管理。

针对高频邻里纠纷
将司法服务前移至社区网格
　　当事方签署调解协议后，法官进行了回访。目前，物业已按方案推进整改，小区麻将馆夜间噪声问题已明显改善，没有再引发新的投诉或欠费纠纷。
　　办案法官介绍，物业与邻里纠纷在司法实践中数量多、标的小，但牵涉面广、易反复，是基层治理中的典型“老大难”。为此，金牛法院联合住建、街道、社区及基层调解组织，尝试将个案调解与源头治理衔接，既解决当前纠纷，也推动物业服务流程改进，同时引导业主通过合法渠道维权。
　　这一做法并非追求“调解率”本身，而是试图在司法裁判之外，探索一条成本更低、修复性更强的矛盾化解路径。据介绍，下一步金牛法院将继续把司法服务前移至社区网格，重点针对高频邻里纠纷建立常态化联动响应机制，力求在矛盾初期介入，减少矛盾累积和诉讼增量。