民营企业更新自持厂房，打造非标商业体

沉睡二十余年的危厂房，怎么醒来？

航拍东南里改造项目。项目施工方供图

□四川日报全媒体记者 李媛莉
　　从成都太古里一路向南，步行约10分钟，拐入一条叫东南里的巷子，一排4层老式楼房映入眼帘，楼体空置、围墙开裂。这里原是成都汽车电器厂的厂房，建于1985年。“起码空置20年了。”周边居民表示。
　　不久前，一个施工队进场，开始对楼栋进行改造。在多方合力下，这栋被列为C级危房的旧厂房，正探索一条全新改造路径——民营企业更新自持厂房，打造非标商业体。

新政让闲置厂房更新迎来转机
　　“早在2000年左右，就想把它重新用起来了。”东南里改造项目负责人介绍，彼时成都汽车电器厂已迁出，厂房空置。
　　然而，受城乡用地分类管控规则的限制，想法始终未能落地——该建筑宗地性质为工业用地，按照当时的土地规划管理要求，只能用于生产制造、配套工业办公。而这里地处市中心地段，也不具备开办工厂的条件。“按照当时的规定，如果改为商用，就得补缴巨额土地差价。”上述负责人表示，厂房因此持续空置，楼体老化严重，成了C级危房。
　　转机出现在2018年。当年，成都出台《关于“中优”区域内利用老旧厂房及其他非住宅性空闲房屋发展新产业、新业态、新商业相关政策的实施细则》，为这栋旧厂房再利用提供了方向。
　　不过，真正让改造更新驶入快车道的，是2023年8月成都市住房和城乡建设局等4部门联合印发的《关于利用存量非住宅性空闲房屋发展新产业新业态新商业相关政策的实施细则》，即业内常说的“三新”政策。
　　“三新”政策的核心，是在不改变土地权证上的用途和使用权人的情况下，可以对建成5年且闲置一年以上的老旧厂房、办公建筑等存量非住宅性用途的房屋，进行内部修缮、外立面改造，转型发展文化创意、旅游休闲等新产业、新业态、新商业。
　　“依托政府搭建的平台，产权方、施工方等经营主体携手，于2024年正式启动东南里改造项目。”成都市锦江区锦官驿街道相关负责人说。

为老旧厂房更新改造探索新路
　　东南里项目属于民营企业自持厂房的自主更新，由企业自筹资金，独立承担排危、改造和后期运营，没有现成模板可照搬。
　　“施工队进场前的准备工作，就用了一年多时间。”东南里改造项目负责人表示，仅政策对接、方案论证，就多次往返街道、住建、商务、经信等部门，逐条梳理危房排危、规划管控、产业准入、工商登记等要求，“多数部门此前没有参与危厂房自主更新的实操经验，各类审批流程、技术标准都需要多方反复研讨确认。”
　　而在施工队进场施工时，一堵有形的墙牵出了企业自持厂房自主更新的新难题——如何处理与周边建筑的关系。
　　记者现场看到，厂房围墙外侧紧挨着一栋老旧房改房，有住户直接把围墙用作自家房间的后墙。“从施工角度看，两处建筑共用墙体，同步改造能大幅降低施工成本，同时减少对周边居民的干扰。”东南里项目施工方相关负责人解释。然而在政策层面，房改房属于居民住宅，只能对应城镇老旧院落专项旧改政策，与厂房适用的“三新”政策分属两条独立申报通道，立项、评审、施工许可、验收互不兼容，这让项目施工受到隔壁未改造住宅的客观制约。
　　成都市锦江区锦官驿街道相关负责人表示，因无法与房改房同步更新，当前东南里项目在对围墙进行作业时，只能从工艺上加大调整，一方面，要为房改房加固局部墙体，另一方面还要优化施工时间，减少噪声、扬尘等对住户的影响，“中心城区老旧建筑更新改造普遍面临类似情况，城市有机更新工作有必要探索住宅、非住宅建筑协同改造的配套办法。”
　　改造后做什么？东南里改造项目负责人介绍，这里将打造成一个集办公和商业于一体的非标商业体，“3703平方米的面积将按照‘三新’政策的规定，匹配商业、办公等，在业态定位上主打文化属性，招商以西南首店为主。”
　　预计明年春节前后，这栋老厂房将焕新归来。它为散落在城市角落、非成片开发、单体的老旧厂房改造再利用，提供一种新的可能——不用等政府统一规划，也不用大拆大建，产权人自己就能动起来。