• 盘活闲置农房 如何多赢?


  • 德阳市罗江区白马关镇的万佛村,游客在民宿院坝里喝茶。四川日报全媒体记者何海洋摄

    广汉市高坪镇水磨村,生动有趣的立体墙画吸引游客拍照。四川日报全媒体记者肖雨杨摄

    近年来,南江县光雾山镇通过盘活闲置农房等推进民宿产业发展。图为四面青山映衬下的光雾山旅游集镇。肖定怀摄(视觉四川)

        

    一方有盘活闲置农房的需求
    另一方有田园生产生活的向往
    但盘活过程中,风险暗藏
    同时用地、资金、产权等方面的约束
    也制约着利用空间……

      2月21日,德阳什邡市马井镇金牛村,50岁的哈尔滨人安宏邈和妻子收拾行装,准备回城上班。两年前,安宏邈租下这处农房,进行改造和装修,把这里当作今后的落脚点。
      2月底,德阳市罗江区白马关镇万佛村的李花、油菜花竞相绽放,村里的民宿也迎来不少游客打卡。
      在乡村拥有一处房子,或利用农房打造民宿 ,是无数人的梦想,但又面对一系列问题。如何有效盘活闲置农房?推进中有哪些风险?近日,记者前往德阳、成都等地乡村进行采访调查。□四川日报全媒体记者史晓露

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    一纸租约
    虽不能买,但城里人可租闲置农房20年,八成人“用于养老”
      安宏邈租的这处房子,户主是一对老人,随子女进城,农房因此闲置。“这里气候舒服,交通方便,一开门就是农田,环境好。”2019年,安宏邈和房主签下合约,用5万元的租金,拿下这处农房20年的租期。
      在城镇化进程加速的当下,有无数村民进城,也有无数个安宏邈选择下乡。
      不过,农村宅基地具有福利性质和社会保障功能,仅限于本集体经济组织成员享有,其所有权归村集体,资格权和使用权归农户。农房和宅基地不可分割,农户拥有房屋的所有权,但不能将房子卖给非本村集体的成员。也就是说,禁止城里人下乡购买宅基地和农房。
      但与此同时,农村房屋闲置现象愈发突出,自然资源部数据显示,约20%的农村住房常年无人居住。德阳市对旌阳区、广汉市、中江县3个县(区、市)6个村进行了抽样调查,平均农房闲置率约为40%,整体闲置与部分闲置各占一半。
      如何盘活闲置宅基地和闲置农房?2018年的中央一号文件首次提出宅基地“三权分置”,即落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。这意味着,城镇居民虽然不能购买农房,但在符合用途管制前提下,可以依法承租农房。根据规定,租期最长20年。合同到期后,双方可以另行约定。
      市民下乡租房养老、发展民宿……一时间康养产业、乡村旅游业在各地开花。2018年,德阳开始通过农交所线上平台流转闲置农房,近3年累计流转闲置农房246宗,交易总金额4169.02万元。2018年成交7宗,去年达173宗。交易价格也在攀升。顺应东风,2019年,哈尔滨人安宏邈,在距离成都不足1小时车程的金牛村,谱下了自己的“诗和远方”。成都农交所德阳所什邡服务中心主任钟磊介绍,如今一座100多平方米的农房,20年租期报价在20万元左右,“交通、配套和环境越好,价格越高”,客户来自全国各地,八成表示是用于养老。

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    更多“吃法”
    村集体收储、打包发租,与企业合作深度开发闲置资产
      除了直接出租农房,满足城里人的养老需求外,盘活闲置农房还有多种模式。
      2018年起,万佛村就开始盘活闲置农房打造特色民宿,通过“村民+集体资产公司+平台运营公司”模式,对农房进行统一改造和统一经营。村民可以选择收取房屋固定租金,也可以将农房和土地的使用权折价入股。
      直接出租农房是比较简单的一种盘活方式,省社科院原副院长郭晓鸣认为,更好的发展方式是由集体经济组织对资源进行整体打包,和外来的投资主体合作,然后进行收益分配,这样村民可以持续性分享产业发展的增值收益。
      但前提是,要解决如何整合农房资源、对接市场需求、经营管理等基础性问题。
      走在前列的成都、德阳两地,通过农交所搭建信息平台,把闲置农房挂到网上。“我们还提供交易鉴证等服务,降低交易成本、规范市场行为。还借助抖音账号,把农房视频放到网上。”钟磊说。
      村集体可以成为闲置农房的收储和统一开发利用主体。成都市蒲江县甘溪镇明月村,走“文创立村”的路子,目前已有74个文创项目落户,不少项目正是租赁村民的老院落改造而成。村集体更多发挥管理和服务功能,“我们与环保公司合作,做污水处理系统,推动垃圾分类回收,提升村民思想观念和乡村整体环境。”村党支部副书记吴俊江介绍。
      乡村美了,环境好了,村民的增收渠道也多了。“不只要盘活农村闲置资源,还要通过文创产业发展把更多收益让渡给村民,现在村民可以分红、打工,或者自己创业。”甘溪镇副镇长左艳鹏介绍。
      几年前,村民彭双英就把自家的小青瓦平房改造成了“草木染坊”,每年3月,村里茶叶、雷竹笋开采,她和丈夫就忙得不可开交,“很多游客来体验,一年有二三十万元的利润。”
      “村集体和村民以闲置农房等资产入股,与企业合作搞经营,万佛村等进行了有益尝试。”省委农办相关负责人认为,农村集体经济组织的优势在于统筹农村资产资源、组织协调农民,而工商企业等市场主体的优势在于经营管理项目、参与市场竞争,只有把两者紧密联系起来、把各自的优势充分发挥出来,才能有效盘活农村闲置资产,助力乡村产业发展。

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    多种风险
    政策有“三禁止”,违规流转易产生纠纷
      但盘活闲置农房,也暗藏风险。一是农房权属不明晰极易引发流转纠纷。据统计,2012-2016年,泸县一户多宅率均维持在15%左右。中国人民大学宅基地制度研究课题组的一份调研报告显示,在泸县一些举家进城的农户或是有闲置、超占宅基地的农户,有将宅基地私下出租或者出让给需要用宅基地的农户或经营者。
      “一户多宅、超标占地、非法转让等现象比较突出,一些村民私下交易、口头约定,容易出现事后悔约、流转纠纷。”省农业农村厅相关负责人介绍。
      德阳市由市司法局搭台,农村产权交易中心牵头,律师事务所、公证处协同联动“三书模式”,引入律师事务所和公证处的法律服务对流转程序进行规范,对交易双方主体资格,房屋的真实性、合法性等进行法律审查,并出具《律师法律审查意见及见证书》《公证书》《交易鉴证书》,确保闲置农房的依法规范流转。而对于存在房屋产权纠纷、房屋边界纠纷、与房产有关的债务纠纷等6种情形,一律不予受理交易。2018年8月以来,通过“三书模式”办理闲置农房流转246宗。
      记者在采访时也发现,一些市民认为长期租赁,就是变相到农村买房。此前,中央一再重申,宅基地改革绝不是让城里人下乡去买房置地,还提出了闲置农房流转的三禁止原则——禁止违法违规买卖宅基地和改变宅基地使用性质,禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会所,禁止签订闲置农房所有权买卖合同。
      “当前由于闲置农房估值偏低,容易成为资本青睐的对象,不规范的私下交易极易损害农民的长期权益。”郭晓鸣认为,还需警惕农村自建房变身经营性场所后出现的安全风险。
      一些市民下乡租赁农房后,会进行改建、翻修,设计和施工存在不规范等问题,还有的农民将农房用于经营,但在变更用途前未办理房屋质量验收、消防安全验收等。
      多位专家呼吁,当前对农房改扩建缺乏监管,尤其是农房转为经营性场所后,安全风险陡增,要完善法律政策,明确责任主体,加强监管。

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    一项探索
    农房和宅基地改革一体化推动,发挥市场功能
      “去年接待了一两千人看房,但最后成交量不足一成。”钟磊坦言,农房流转很大程度上是“表面热闹”。
      “农村土地资源是农村最具潜力的自然资源,农村最大的增长点在于宅基地改革。”专家普遍认为,当前在用地、资金、产权方面存在诸多约束和障碍,制约了闲置宅基地和农房的盘活利用空间。
      如何突破?自2015年第一轮试点后,新一轮改革试点已经启动。去年中央农办、农业农村部批复了全国104个县(市、区)和3个地级市为新一轮农村宅基地制度改革试点地区,资阳市、成都郫都区等地入选。
      “农房流转和宅基地制度改革需要一体推动。”四川大学经济学院经济系主任、教授姚树荣认为,首先需要做好基础性工作,规范开展房地一体的确权登记颁证工作,明晰土地与房屋产权,减少流转的产权纠纷风险。
      更重要的是需要发挥市场作用。姚树荣认为,当前农房和宅基地估值较低,主要是因为土地管制下,市场需求被抑制。从改革试点地区来看,农村集体经营性建设用地入市后,土地价格均实现了成倍增长。
      “市场具有价格发现功能,由市场机制调节,让农村集体建设用地与国有土地市场逐步接轨,实现‘同地同权同价同责’,才能体现农村土地和房屋的市场价值。此外,还需要扩大农民对宅基地及农房的自主处分权,让农民参与流转的协商谈判,分享更多收益。”姚树荣说。
      也有专家认为,入市是一把双刃剑,需要探索建立多种发展模式。“只是通过宅基地有偿腾退后农村集体经营性建设用地入市交易,村集体或者农户获得较多的一次性收入,但同时意味着土地利用权利的根本让渡,事实上放弃了通过土地来实现自身发展的长期权利,换句话说,仍然是短期化的一锤子买卖。”郭晓鸣说,现在稀缺的宅基地资源价值严重低估,应当更加重视村集体留地发展,把腾退的宅基地作为重构集体经济的一个最重要资源,可以自己开发,也可以合作开发。

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