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13经济观察2016年01月19日

一项刺激政策引发的争议


本报制图/朱濉

    农民进城购房,眉山市政府给予补贴
深阅读
□本报记者 熊筱伟
    化解房地产库存,进城农民是否可以担当主力?
    这个课题,眉山已经开始探索。去年5月,该市在我省率先出台政策,对进城购房的农民给予每平方米200至300元的政府补贴。去年底,中央明确提出将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一,眉山却从今年1月不再继续执行该政策。该市房地产管理局局长朱典祺表示,长期的、特定针对农民工的类似补贴,或将不再出现。
    个中缘由,耐人寻味。在“房地产去库存”成为我省乃至全国重要命题的当下,眉山的探索究竟效果如何?记者近日实地探访眉山,了解其实施补贴政策的实际成效。
补贴出笼
商品房可售周期达17至18个月,去库存成当务之急
    王鹏铭是眉山市房企阳光置业的副总经理,每天都在盘算着库存量、资金链。而10公里外的工地上,来自眉山市三苏村的装修工郑建军,每天在攒劲儿挣钱,只为了圆城里买房的“小梦想”。
    看似没有交集的两人,对去年4月27日当地发布的一纸文件表现出同样的兴奋,两人评价如出一辙:“简直是及时雨!”
    这份由眉山市委市政府办公室印发的《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》,明确提出将给予进城购房的农民以补贴。在各区县的实施办法中,补贴被具体细化为:财政每平方米补贴200至300元;协调房产企业自愿给购房农民每平方米补贴200元。政策适用时间统一为2015年5月至12月底。
    眉山市房地产管理局一位负责人表示,补贴政策主要是为化解当时相对较高的房地产库存。2015年初,仅中心城区即有商品房库存约230万平方米,可售周期为17至18个月。而正常可售周期,应在12个月或以下。“如不迅速化解库存,就可能引发房地产商资金链断裂、出现烂尾楼、购房合同违约、政府信访压力、银行金融风险等一系列经济和社会问题。”
对象争议
补贴对象只有农民,政策是否公平?
    去年7月,是补贴政策的一个分界点:之后每平方米政府补贴就会从300元降至200元。一位知情人士认为,这是为刺激观望者赶快“下手”。
    张敏(化名)开了一家二手房中介,店铺斜对面就是农民工集聚的眉山市人力资源市场。她至今仍记得,去年7月每天都有农民工兴冲冲进店看房,又失望离开——二手房不在补贴之列。“都是解决农民住房,为啥子买新房才有补贴?”而作为城市居民,她无法享受补贴,“我刚需都还没满足,没人补贴;农民在城里买200平方米豪宅,也拿补贴。这算不算歧视城里人?”
    房地产专家易宪容在接受本报记者采访时亦表示,补贴款来自财政,这更像是用多数人利益补偿少数人,难言公平。
    眉山市房地产管理局相关负责人回应,化解新房库存是补贴目的之一,故未覆盖二手房;补贴未对农民购买商品房面积进行限制,是当初有欠考虑;至于公平性问题则见仁见智,“也可以理解为城市反哺农村。”
    一位知情人士透露,之所以补贴范围限制为农民,是担心补贴有被解读为“政府刺激房地产市场”的风险。直至中央明确提出推进农民工市民化以化解房地产库存后,这一顾虑才算打消。
税收争议
补贴购房,财政收支到底划不划算?
    去年11月11日,眉山市住房和城乡建设局、眉山市地税局内部印发了一份《关于2015年1—9月全市房地产税收相关情况的报告》,称补贴政策出台后,“出现了房地产市场购销两旺,而同期税收减少的现象。”该报告分析,税款是在购房后房地产完工、过户等多个环节逐步征收,因此有滞后性,要在购房一二年后才能逐步完成征税。“房地产相关税是地方财政‘命脉’,关系重大。没有税收,政府也就没钱给出补贴。”一位知情人士认为,税收是执行进城农民购房补贴的关键问题之一。
    眉山市地税局副局长李祥认为,补贴政策会给地方财政带来正面影响,因为“卖出房子,政府就能收税。”房地产交易环节的税收约占商品房销售价的9.25%到11.25%,眉山市商品住宅销售均价为每平方米4090元,照此计算,政府每平方米补贴200元,可在交易环节获得税收约400元。“经济下行压力加大,政府财政本来就紧张。给购房者现金补贴、还不能及时弥补,‘多出少进’,可能会在短期加剧财政紧张。”一位业内人士认为。
    从年底数据看,眉山市建筑安装房地产业税收同比下降4.45%,占全市税收总量51.8%,比前年减少4.65个百分点。“主要是受大环境和税收滞后性影响。但如果没有购房补贴(促进)交易,税收情况或将更恼火。”李祥认为。
效果争议
去库存效果明显,只是刺激农民提前买房?
    杨涛拿着去年全年销售数据向记者介绍时,忍不住咧嘴笑了——他担任经理的眉山市凯旋国际公馆项目,2015年初,库存商品房约1500套,到12月底已只剩60多套,“如果没有刺激政策,要大概2年(库存才卖得完)。”
    对购房补贴对“去库存”的作用,杨涛和他的同行用亮眼的业绩,给出了正面回答。截至去年12月,眉山市商品房成交面积同比增长38.38%。实施购房补贴政策的5至12月,商品房成交面积同比增长59.62%。商品房可售周期从年初的17至18个月,降至年底的约14个月。
    朱典祺认为,政策“去库存”效果明显。考虑到目前的大环境,上述的增长数字尤其来之不易。
    也有一份内部材料提出,“此次优惠补贴政策的边际效应呈递减趋势”——也就是说,政策的拉动作用随时间推进而减弱。材料显示,去年5至7月,眉山市商品房销售面积环比增长59.89%,8月环比下降66.54%,9月环比增长38.28%,10月1日至25日环比下降13.45%。预计11月至12月环比下降20%。
    为何出现这种现象?一位业内人士表示,补贴政策的效果,更多是“透支购买力”——刺激有购房需求和能力的人提前消费,而并未增加有效需求总量。一平方米补贴几百元,很难改变大量农民进城“买不起房”现状。当有消费能力的人购房完毕时,政策拉动效果自然衰减。
    记者随机采访6位享受补贴的当地农民,均表示早已有购房计划。
    眉山市农工委数据显示,当地农村居民去年人均可支配收入约12000元,一家人平均年收入不到4万元。“要在城里买房,多数农村居民压力还是很大。”眉山市农工委相关负责人李俊表示。
“退出”争议
有人叫好有人担心,要不要接续补贴政策?
    补贴政策有效期截至去年12月31日。2016年1月18日,眉山没有再出台文件继续执行该政策。
    有人感到很遗憾。“都说再等下,可能还有更优惠政策出来,结果就错过了。”眉山市东坡区丛林村村民王奇连称“后悔死了”。金府房地产开发有限公司项目执行经理赵勤利则担心,刚刚好转的房地产市场又要变“秋”。
    有人却在叫好。“比起我这样的大企业,补贴政策可能对小房产商好处更大——如果没政策,去年可能要死一大批。”当地某房地产企业负责人认为,政府事实上限制了市场调节与兼并,不利于优胜劣汰。阳光置业、领地集团眉山分公司、金府房地产开发有限公司的负责人均认为,如果政策继续执行,房价将上涨。“市场买涨不买跌。没有库存逼迫,哪个会降价?”王鹏铭表示。
    为何不再接续政策?朱典祺认为,政策执行近一年,达到了化解库存、防止相应风险效果,“一旦市场回归正常,政府政策就应该尊重市场规律,让市场来调节,政府就应该退出。”
    今年1月5日,眉山市住建局、市财政局等出台《关于办好2016年元旦春节期间房交会促进房地产业健康发展的通知》,提出将给予所有在中心城区购房的城镇、农村居民以每平方米200元的购房补贴,有效期3个月。朱典祺认为,和原政策不同,新政策时间更短、补贴对象更宽泛。他同时透露,政府已储备有一批类似政策工具,实行与否,要看房地产市场是否平稳。就目前而言,当地商品房可售周期约14个月,仍相对较高。
观点
从农民视角看“去库存”
省社科院经济研究所副研究员刘渝阳
    让农民化解房地产库存,这中间有视角的差异:从房地产业视角来看,首要问题是化解库存,化解产业风险,就要考虑如何促进房地产销售;但从农民视角来看,首先要考虑的是获得市民待遇。当他真正享受到和市民一样的医疗、教育、养老待遇时,当他愿意带着老婆孩子进城生活时,购房问题自然水到渠成。政府若更多从农民视角来尝试推动相关工作,或许会取得更好效果。
农民进城购房不只关乎钱
眉山市农工委相关负责人李俊
    让农民进城购房,不只关乎“钱”。补贴政策出台前,眉山已全面放开进城落户条件、保障进城农民权益不变、加快农村土地承包经营权等确权颁证……让农民在城里有住房、有工作、有保障,在农村权益能保留,是眉山补贴政策取得一定成效的前提,“进城住不下来、住不安逸,哪个会买房子?”

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